影响产业园区收入来源的主要因素

产业园区需求同大经济周期及小行业周期息息相关，受大环境影响，目前国内各项经济指标仍处于缓慢恢复过程中。从工业增加值、制造业PMI、各行业固定资产投资额增速等指标来看，产业园区需求端仍将相对偏弱，同时随着前几年出让工业用地逐步竣工入市，供给端压力仍存，供需此消彼长背景下，预计短期产业园区行业仍将承压。

租金收入是产业园现金流主要来源，租金水平、出租率及租约稳定性为关键影响因素。产业园收入主要包括租金收入、物管收入和停车费收入，其中租金收入占比最高。租金收入规模受到项目区位条件、租金水平及未来增长趋势、出租率影响，租金稳定性则受到租户结构（租户行业分布和租户集中度）及租约情况（到期分布和续租率）扰动；进一步拆分来看，则受到经济及产业周期、政策导向及区域供需、产业资源及增值服务等因素影响。

项目与政策导向契合度

产业园区是否契合当地政策导向，为影响出租率重要因素。产业园区自诞生起就离不开政策支持，土地、财政及税收方面的产业扶持政策、政府招商机制与效率等均是吸引企业入驻重要因素。因此能否透彻把握地方产业发展政策导向、获得有利的政府政策支持，甚至与政府联合招商是吸引企业入驻关键。

产业生态完整性

产业链聚集效应及龙头带动效应为吸引企业入驻重要因素。除税收优惠、财政补贴、人才引进等政府支持政策外，上下游产业链资源也是众多企业入园的重要考量。一方面，需要园区开发者通过创造良好投资环境，吸引产业龙头入驻，进而拉动配套企业在其周围集聚，最终形成规模效应及完整产业链集群；另一方面，不定期组织上下游产业链论坛、联合相关行业协会举办专题研讨会等，为园区企业构建交流互动平台。

产业大小周期

产业周期通过影响企业资本开支影响产业园出租率。由于企业在不同阶段扩张动能不一，在行业收缩阶段可能会对产业特征明显的园区出租率形成冲击。

物业与产业匹配度

产业园区规划是否契合不同产业及类型租户需求，为能否成功招商关键之一。不同行业对园区关注点不同，如电子信息、装备制造园区对产业链上下游距离、电力及承重都有较高要求；同时不同用途租户对厂房设计亦要求不一样，如研发中心对私密性要求较高等。因此从最开始园区选址、前期规划设计就必须契合产业及租户需求，才能为后续招商、运营打下基础，进而带来区域税收、就业、经济增长，形成良性循环。

租户结构

租户行业集中在增强产业链吸引力同时，加大单一行业风险。一方面租户行业集中度较高有利于实现产业集聚，吸引细分产业上下游企业入驻，实现产业协同及完整产业链。

租户集中度

租户集中度高可能带来出租率阶段性波动。租户集中度高，一方面仅需维护少数客户关系，相对应维护成本相对较低；但另一方面若主力租户经营情况陷入困境或出现退租、拒绝履约等情形，可能会对产业园区租金收入稳定性产生不利影响。

租约期限集中度

存量租户若租约集中到期，短期可能带来较大续租或招商压力，带来出租率及租金波动。对于产业园营业商，需要通过控制租户面积占比、丰富租户面积结构和产业结构、调整大租户到期时间等举措，避免较短时间内集中到期及退租发生。

区位及竞品

区域位置及周边竞品均会对园区租金稳定性形成扰动。除园区本身设计定位、政策及价格优势外，所处区域交通亦是影响园区招商出租因素之一。同时由于片区内可能存在多个园区，在区域及配套相对趋同背景下，亦会加剧园区招商的竞争难度。除此以外，未来潜在供应量等也加大未来招商难度，分流部分租约到期客户。

运营商背景及其他

一般来讲，国有企业具有更强信用背书和政策优惠空间，无论是从盈利性还是安全性角度来看，都具有优势。同时如智慧园区管理系统、基础设施硬件、企业员工住宿及餐饮等园区配套也是增强租户粘性的关键。