园区资管发展的三个阶段

自20世纪80年代以来，随着房地产市场的快速发展，在发达国家，以房地产信托投资基金为代表的机构投资人大量进入房地产权投资。在投资人看来，仅依靠“区位”因素加上投资并不能确保高额回报，对房地产资产进行经营管理的技能成为了获取投资收益的重要保障。

园区资产管理，是在常规的楼宇租售基础上，通过有效的资产管理手段，如数据沉淀、户型优化、装修改造、绩效监控、资产分析等，使园区的综合价值与品牌形象稳步提升，达到所管资产的保值增值效应。

在我国，园区资产管理经历了三个不同阶段。

第一阶段：物管时代（2014年以前）

在2014年以前，市场上的园区多以散售为主。

园区开发是典型的重资产行业，而重资产必定要高周转来支撑。持有资产不仅意味着大量资金沉淀，不能快速周转用于滚动投资；项目还会挂有大额的经营性贷款，会提高企业的负债率，这是开发商不能承受的。

另一方面，彼时园区的退出方式极为单一。由于当时金融市场尚不健全，投资性房地产缺乏权益投资人，靠卖股权（引入权益性投资人）、基金或通过权益性金融产品（REITs）退出几无可能。至于整体出售，由于大买家极少，基本没有开发商会彻底从头到尾都抱定一个整售的策略，而是选择两条腿走路：能碰到整售的买家最好，如果不行（大概率），就果断散售。

最典型的就是潘石屹的SOHO中国（00410），SOHO中国最早将核心地段的写字楼和商铺分拆，卖给煤炭老板、小业主和跨国公司职业经理人，在投资渠道极为匮乏的中国，这种做法让SOHO中国一跃成为最赚钱的开发商之一。

但这种类住宅的散售模式也备受争议。由于一栋楼由无数小业主持有，业主对租户缺乏统一的定位、规划、管理，虽然SOHO中国虽会提供租务和物业管理服务，但是因为业主相对分散，很难统一租户入驻门槛，导致入驻企业质量参差不齐，一些业主还会把物业再租给二房东，导致租户结构混乱、楼宇品质下降，最终影响到了资产价值。这也是早年SOHO项目的“常态”。

另一方面，由于地方政府过分追求经济增长，产业用地在土地出让中始终占据较高比重，很多城市的工业园、科技园、写字楼出现过剩。对短时间无法去化的物业，开发商只能被动转为租赁，一旦出现可出售的机会，企业会立刻变现处理；至于那些长时间无法出售的物业，则可能会随着时间的推移，成为企业难以变现的资产。

在这一阶段，由于开发商只注重短期回报，只要以销售经营模式执行即可，至于销售后如何管理资产是其他业主的问题。

对于持有资产的业主，除非是在村集体用地、科研用地等非经营用地上开发的，明确不能卖的、可能会有一些招商和物业管理的属性，但很难给园区添光添彩和议价；至于其他被动持有的物业，几乎没有什么资管可言。

第二阶段：招商运营时代（2014年-2019年）

走过荒蛮的物管时代，园区资管迎来了分水岭。

2014年，房地产陷入低迷叠加市场利率高位运行，园区市场由增量时代进入存量时代。越来越多开发商意识到，“一卖了之”的方式，从长远看或许是一桩亏本买卖。从资产管理角度讲，销售的物业无法享受到城市发展和土地增值带来的资产溢价；长期混乱的状态也给开发商的品牌形象造成了严重的负面影响。

而在政府一端，由于存量用地减少，政府也加强了对非住宅用地出让的管控，包括但不限于要求（开发商）增加自持比例、限制分割销售规模、确定销售对象等。例如北京要求商办项目必须500平米起售，开发商不得将其分割成小单元私自售卖，当下不可行、未来更不可行；上海要求办公、商业可售部分以层为单元进行销售等。

在这样的背景下，园区的投资从过去的野蛮成长逐渐迈入成熟理性的轨道；同时，随着供应放缓，大量园区物业亟需通过运营盘活价值。大家开始意识到，只有运营才能创造价值，运营得当，资产价值才能提升。

因此，在这一阶段，资管人不仅仅把眼光放在卖几套房子、租了多少面积，而是开始关注资产坪效、关注EBITDA（税息折旧摊销前利润）。

为了提高资产坪效，开发商采取了各种各样的策略和推广，比如通过市场调研、房源数据、客户数据分析来准确定位，包括引入何种业态？采取什么样的定价策略、市场策略？采取怎样的交付方式？怎么改善面积配比？如何优化客户组合？如何提升项目形象？如何优化管控流程和制度？如何提升管理水平等等，通过寻找问题的最优解，达到所管资产的保值增值。

第三阶段：全周期资管时代（2020年至今）

在招商运营时代，虽然开发商通过资产管理解决了一部分盈利的问题，但园区整体持有，永远都是下下策。如果资产没有变现，那么负担就永远是悬在原始开发商头上的达摩克利斯之剑，随时可能落下。

另一方面，自2019年以后，整个园区行业就呈现红海竞争、同质化竞争的态势，差不多的物业、差不多的政策，同一批企业，处处都是白刃战。所以我们经常看到，不是某一个园区招不到商，而是一个板块、甚至一个城市都没有需求。这时候，从资产管理角度，你把所有能做的一切都做到最好了，却还是招不到商。除了感叹一句“个人的努力在趋势面前，真的微不足道”，还能做哪些事？

如今园区行业已经到了一个全周期资管的时代。除了要做好资产管理和精细化运营，更要站在高一层的视角，从投资的角度看待分析和决策，并在多种投资方案中选择收益和风险匹配最优的策略，打造覆盖“投融建管退”的服务闭环，形成稳定的现金流及资产回报，最后通过资本运作，实现交易退出。