园区伊始需做哪些谋划？

近几年，产业地产作为地产行业中价值迅速飙升的领域，已经成为诸多地产商业务转型、多元化发展和金融投资的新标的。在这个过程中，不乏一些因“退二进三”、“腾笼换鸟”等客观因素“被迫”涉足产业地产的企业，他们对产业地产行业普遍缺乏了解，在还没想清楚要做什么的时候，便拿下了土地、招聘了团队。

事实上，产业地产作为地产圈的“寒门博士”，与常规的住宅地产、商业地产相比，资金要求更高、运作模式更复杂、操作难度更大，如果套用常规的地产思维做园区，基本是没法成功的。

因此，拿地之后，动工之前，园区必须做好几个谋划。

第一，做好发展战略的谋划。

建设一个园区，少则投资上亿，多则几十、上百亿。而且园区建设周期长、投资回收慢，如果没有明确的战略方向很难坚持下去。园区发展战略是对园区建设的目标、理念以及资源和功能的总体部署与规划，它能为园区的设计、建设、运营、管理和评价提供科学的决策依据，告诉我们未来这个项目该怎么做，从而有效规避投资风险，使园区建设及其后续工作沿着正确的轨道运行。

第二，做好商业模式的谋划。

商业模式是园区发展的命脉，我们总说，设计好一个商业模式，项目就成功了一大半。现实中，商业模式设计需要因地制宜，要充分考虑政府要求、市场环境、竞争态势、隐性政策等，而当政企关系和利益保障一旦确定，园区便要根据其发展规律和项目需要拟定开发时序。一个好的商业模式包含了定位、业务系统、关键资源能力、盈利模式、自由现金流结构和企业价值六个要素，通过在合理的时机调整这六个要素，就可以根据变化优化商业模式。

第三，做好产业发展的谋划。

园区产业发展要从实际出发，综合考虑企业的背景、政府政策、区位条件、资源禀赋、发展基础和环境承载能力等因素，遴选出最适宜发展的主导产业。再通过对产业的进一步研究，把握行业的发展态势和产业链构成，以及落户企业的自身定位、经营重点、发展方向、战略目标等。最后，根据发展变化科学调整产业结构，优化产业生态。

第四，做好产业项目的谋划。

园区没有项目，如无源之水，无本之木。园区应立足现有资源禀赋，站位行业发展高端，谋划一批大项目、好项目。尤其在项目前期阶段，应拿出专项资金用于项目引进，从而打通以商招商的通道，形成良性梯次发展格局。

第五，做好高能级平台的谋划。

产业平台是园区高质量发展和提档升级的重要抓手。园区要提前着重分析和判定平台构建的实际需求和发展途径，并结合自身的资源谋划一批高能级平台。