企业合作开发园区的主流模式有哪些？

随着产业地产融资收紧、土地新政持续发酵、政府要求不断提升，越来越多产业地产商开始以合作开发、合作运营的方式开疆拓土，产业地产商间的合作已成常态。

企业合作开发园区的主流模式有以下几种：

1、成立项目公司，合作开发

双方成立项目公司，以项目公司的名义进行项目开发，是企业合作开发中最常见的模式。前些年，“你出地、我出钱”是最普遍的项目公司合作模式，在这种情况下，双方只要各司其职，就会合作得比较顺利。最近几年，这种趋势有所变化。大型地产商与本土企业，以及大型地产商与大型地产商间的合作越来越多。对地产商而言，热点城市高单价、大体量的地块资金需求极大，合资成立项目公司拿地，可以让各方分摊资金，降低投资风险。而与本地企业合作，能够在关系层面形成优势互补，增强项目抵御风险的能力。

2、土地入股合作开发

土地使用权作价入股成立项目公司是典型的合作开发模式之一。采取土地入股的模式，在开发主体上成立项目公司，可以从一定程度上避免合作方的债务风险；而且，土地作价入股在所得税、增值税上存在筹划空间，可以从一定程度上节省税赋。

3、股权收购模式

股权收购模式，是指土地所有方将土地使用权变更到项目公司名下，收购方收购项目公司部分股权，达到间接取得（部分）土地使用权的目的。股权收购后，双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的模式。

4、代建合作开发

代建业务作为地产商轻资产输出的主要模式之一，已经成为一些企业的核心竞争力。现实中，龙头地产商拥有强大的品牌力、成熟的产品线和相对充裕的资金，并已经形成成熟的模式。但在当前市场情况下，集团企业的首要任务应是尽快摆脱高杠杆可能带来的债务危机；而对很多中小企业来说，地产融资政策收紧让其很难取得外部融资，这时候选择由品牌产业地产商代建，既可以解决资金问题，又能让项目得到大企业的品牌加持，尤其是生物医药、电子信息、物流仓储等行业，对产业载体的专业性有许多特殊需求，有相关载体代建经验的地产商，将专业载体代建业务进行输出，有很多潜在的机会。

5、小股操盘合作开发

目前小股操盘模式在产业地产的应用也越来越多。具体模式是：产业地产商寻求资金方进行合作开发，操盘方少量持股（10%-20%），全权操盘。资金方作为大股东，不干预项目的管理经营。操盘方一般会先按照销售收入收取管理费和品牌使用费，再按照股权比例进行利益分配（利益分配与占股比例往往不同）。

6、中小微企业合作开发

同行业或者行业内上下游中小微企业签订联合竞投协议，明确成员企业出资比例，设立联合体，联合体竞得土地使用权后，与国土资源局签订土地使用权出让合同，并明确项目建设发工后土地使用权分摊办法和各成员间的地块占比，联合体公司对园区统一规划、统一设计、统一建设，委托有资质建设公司联合投资建设。项目建设竣工后，按照联合竞投协议、土地使用权出让合同及建设方案，由国土资源局分割办理不动产权证。