园区前期没做好定位，后期如何补救？

做园区开发，一定要先做好定位。在开工之前，基于区域经济、产业资源、市场策略，结合地块区位条件，对园区功能、主导产业、招商企业进行系统梳理与精准定位，是应对同质化竞争市场致胜的根本之道。反之，如果没做好定位就搞开发，可是要吃大亏的。

前期做好定位再开工，才能行稳致远，但现实中没有定位或定位错误的项目比比皆是，总不能撂挑子不干吧，有没有什么“补救”的办法？

一、根据现有产品反推产业定位

对于已经建好的园区，产品是改变不了了，只能依据现有产品反推产业定位。选出主导产业，围绕主导产业绘制产业链图谱。再依托当地的产业基础和优势条件，制定可行的发展路径和发展策略，策划高能级创新平台，逐步形成产业核。在这个过程中，尤为需要注意的是，选中的产业一定要与园区产品相切合。

二、精装领衔，分期交付

产品不能改变，但可以在装修上下功夫。对于定位不清的园区，首先可以拿出部分楼层精装交付，实现拎包办公。后续再根据去化情况决定是否继续推进精装交付。同时，为了保证利润空间，项目初期主推小户型吸引客源，后续加推较高价位产品保证利润。第二，除精装修楼层外，其它楼层均完成标准化吊顶，铺设网格地板/地毯，预装中央空调和独立计费系统交付，并预留上下水管道，再根据前期招商情况结构性交付。对园区来说，所有空间全部精装一次性投入太大，而且装出来的产品未必符合市场需求，长时间租不掉还会产生折旧。

三、价格：前低后高，逐步推价

项目前期，产业氛围和人气都没起来，定价太高的话，会削弱渠道方的热情，可能几个项目推过来没成交，后面就不给你合作了。由于人气一直起不来，企业更没兴趣，久而久之，形成恶性循环。因此，对于前期定位不清的园区，定价上应采取前低后高，逐步推价的策略，即制定相对偏高的基准价格，与补贴政策有效耦合；同时自主制定产业补贴政策，如直接给予入驻创业项目和总部经济项目第一年租金减半、第二年、第三年7折折扣政策；对承租业态不同、面积规模不同的企业，通过差别化的租价加以区分。

四、业态规划尽可能大而全

一般来说，因为前期定位混乱而陷入困境的项目，周边的配套都不会太理想。而且。随着城市的扩张，园区的位置越来越偏，原来距离城市可能最多20公里，现在则远至4、50公里，相对应的客户需求也更加脆弱。项目的配套有一个不完善，客户就有可能不买账。对前期没有定位的项目，配套是一定要做好的，而且不能只有某一个卖点，必须具备优秀的综合素质。综合素质不仅是指交通、餐饮、居住配套、生活配套，而且员工在各个时段的休闲、娱乐、购物等需求，都能一站式在园区得到解决，这样才可能以产品力取胜。

五、先“购买”一家龙头企业

园区招商，最关键的因素就是龙头企业。龙头企业作为产业集群建设的领航者与资源提供者，可以利用自身产业资源、资金优势、产业整合能力领导集群产业发展，形成一批相互配套、功能互补、联系紧密的龙头企业集群。对园区来说，园区有一家龙头企业，能够大大减少招商成本，缩短招商时间，使项目尽快地进入经营的轨道。