园区工业地产的投资运作模式有哪些？

由于园区工业地产的主要客户是企业和政府，其投资决策更加理性，对产品的要求更加严格，因此，相较于住宅地产和商业地产，园区工业地产的进入门槛更高，开发难度更大。同时，由于园区工业地产涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素，因此成熟的商业模式对园区工业地产开发至关重要。

目前国内主要有4种园区工业地产投资运作模式，现简要概括如下：

1、以产业物业开发租售为主的地产开发商模式

地产开发商模式是指投资开发主体在工业园区或其它地方获取土地，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品（如产业综合体、总部综合体等），再以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式。此种模式的盈利主要通过物业出售、物业出租及提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。

2、以PPP为主的产业新城开发商模式

投资开发主体进行园区整体的规划设计、土地一二级开发、产业新城的运营等，通过房地产销售等方式盈利。但是此种模式资金回收期长，且对于主体的要求较高，需具备极强的区域规划能力、雄厚的资金实力

3、以双轮驱动为主的产业投资商模式

投资开发主体首先向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还带动园区资产增值。此种模式的盈利主要通过租售物业、企业孵化及收取基金管理费等方式获利。

4、以基金运作为主的基金投资商模式

通过发行工业地产基金的形式募集资金，收购合作物业后进行现代化改进并将改造好的物业回租给合作方，或者通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻，当工业物业的入驻率达到一定水平，每年能够产生可观而稳定的现金流时，通过发行REITs的方式对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。此种模式主要通过物业资本化及物业租赁等方式回笼资金。