产业园区的运作流程是什么？

产业园区项目投资规模较大，运作周期较长，其运作流程也相对较长。总体来看，产业园区开发运营流程大概包括四个环节。

一、土地获取

产业地产商在获取土地前，会进行详细的土地信息收集，确认地块的潜在投资收益。具体的内容包括：地块位置、产业现状、未来规划、周边配套、地块出让方式、出让价格以及当地房地产市场的建安成本、税费比例等。

投拓部门基于前期搜集的信息进行初步的项目成本测算，计算项目的预期收益率。若该项目预期收益率符合企业要求，则企业会进行更加深入研究，以形成更为明确可行的项目方案。

• 市场调研：调研分析周边产业现状、客户群体类型、竞品特点；
• 产品定位：就项目本身、目标客群、预期产品进行定位；
• 财务测算：针对不同方案分别进行成本、利润测算；
• 开发计划：结合土地现状、市场表现明确项目开发计划；

之后地产企业会进一步完善项目方案，制定土地拍卖战术。在竞拍成功，办妥相应的用地手续之后，即可进行建设施工。

二、设计建设

在竞拍成功之后，开发主体即着手进行项目的规划设计。项目设计方案既要综合考虑产品定位、后续招商，也要考虑到项目建设成本、开发周期。

招商部门：进一步明确产品定位、目标客群，并且基于潜在客户经营业态的实际需要，进行相关配套设施种类、数量建议。

工程部门：结合项目工期、资金成本等选取合适的设计院进行施工图的组织设计，具体包括建筑、综合管网、景观的规划设计。

在项目开工前，企业会就项目桩基、监理、土建施工以及甲方提供的材料等开展项目招投标工作。获得土地使用权，形成施工设计方案后，并且开工准备完成之后，企业即可正式进入施工阶段。

施工主要分为两个阶段：第一阶段，主要包括施工放线、桩基施工等基础施工。第二阶段，则会进行厂房施工，包括厂房主体建设；配套水电暖、智能化改造、通风空调系统、电梯等项目安装调试；毛坯房装修。

三、项目销售

在项目开盘前，基于项目销售的需要，开发主体会在此前项目方案基础上进行进一步的细化，形成价格策略、产品策略、宣传推广方案，并形成一整套的招商方案。这一过程中，开发主体往往会与广告公司、公关公司、咨询公司、活动公司等进行项目合作对接，优化项目方案，推动项目实际落地。

在产品销售期间，招商销售团队会进行销售指标的分解、月度销售指标考核复盘以及销售价格、销售策略的调整，以保证销售进度符合项目预期。

四、入驻管理

在完成相应的检测、验收之后，客户即可办理入驻手续。同时，开发主体会为其进行产权证、分户土地证的办理。

后期园区物业、运营公司可以根据入驻企业的实际需要，为其办理供暖、通气、通网、物业维修等服务。同时，部分开发主体还会为入驻企业提供一系列的配套增值服务，如人员招聘、培训、企业注册、知识产权服务等，以获取增值收益。